Com o intuito de proteger o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a vigência do Contrato de Locação Comercial, o legislador positivou a Ação Renovatória, a qual permite que o Locatário, independente da vontade do Locador, renove o Contrato, desde que atendidos os requisitos estabelecidos no art. 51, da Lei nº 8.245/91, abaixo mencionados:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Os requisitos são cumulativos, de modo que, ausente qualquer um deles, o Locatário não terá reconhecido o seu direito de renovação da Locação.

Além da comprovação dos requisitos estabelecidos no art. 51, da Lei nº 8.245/91 e já mencionados, incumbe ao Autor da Ação Renovatória comprovar o exato cumprimento do Contrato de Locação em curso, a quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel e cujo pagamento era de sua incumbência, além de indicar claramente as condições oferecidas para a renovação da Locação.

Assim, constatada, por exemplo, a inadimplência do Locatário, este perderá o direito de obter a Renovação da Locação, mesmo que preenchidos os demais requisitos legais, pelo descumprimento contratual.

O direito à renovação compulsória do contrato de locação é uma exceção e por esse motivo, deve ser interpretado de maneira restritiva, já que se trata de autêntica limitação ao direito de propriedade do Locador, de modo que cabe ao Locatário demonstrar o cumprimento de todos os requisitos legais para o reconhecimento do seu direito.